房产税将在杭州落地的消息成为业界讨论的热点。此前，多家媒体报道称，“杭州将于4月26日出台房产税细则，5月1日开始征收房产税。细则内容包括，参考上海模式，存量房免征，对增量房征税，人均免税面积60平方米。”另外，深圳、北京等一线城市以及部分二线城市也已将房产税改革试点方案上报至中央。

　　随后，相关部门出来对相关消息进行澄清。地产观点网昨天报道称，“4月23 日，国家税务总局工作人员表示，目前暂无出台任何有关房产税试点通知，并称一切以国税总局官方网站发布信息为准。杭州市地方税务局工作人员4月24日也表示，没有收到这方面的通知，也没有什么可以公布的。”

　　虽然房产税的试点扩容并没有最新进展，但是相关舆论的升温已经对市场产生影响。昨天，浙江在线报道称，4月25日晚，杭州主城区有3个楼盘连夜加推房源，或许与当地出台房产税的传言有关。该报道同时引用双赢置业营销机构相关负责人观点称，“不管房产税何时出台，杭州作为第二批出台的试点城市，是大概率事件。”

　　为此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“尽管国税总局否定了这个说法，但是房产税扩围已是箭在弦上，已是既定的事实。”他说，尽管北京、广东、湖北、湖南等地先后否认房产税的试点，也让房产税推进的步伐扑朔迷离，但这并不影响今后整个房产税扩围的走势。

　　向存量房征税是大势

　　陈晟表示，今年房产税试点城市很有可能向存量房开刀。“不排除部分城市会试点向存量房征收，也不排除部分城市可能会退出限购政策。现在很多问题还没有明确，包括这批房产税的试点城市是同一批公布方案，还是分阶段出方案。”

　　同策房产南京分析师郭镇东向记者表示：“地方政府都不愿对存量房征收房产税，因为向存量房征收，对当地楼市将造成巨大的冲击。”

　　不过，易居控股有限公司执行总裁丁祖昱指出，向存量房征收房产税将是大势。

　　“今年有城市试点房产税并不意外，这是去年中央就已经定下来的。是否会对存量房征收，各地方政府有不同的意见和看法。今年也许会有部分城市试点存量房征收房产税，不过目前大规模铺开的可能性较小。”丁祖昱表示，今年主要是扩大房产税试点城市的范围，方案应该不会过于严厉。

　　记者从住建部一位相关负责人处了解到，尽管目前有不少试点城市提交了相应的方案，但其中大部分都提出了对“自住需求”的保护。“如果自住需求保护不好，各地对开征房产税的积极性会大大减少。”上述负责人告诉记者，“在下一阶段的试点中，中央对这一方面的需求也会进行具体考虑，对于如何划定人均免征面积等保护措施也有可能进行试点。”

　　猜想：近十座城市符合三项条件

　　按照“分属不同区域”、“房价过高、上涨过快”、“二线热点城市”三个条件来衡量，杭州作为“1.5线”城市，商品房均价的确明显高出周边地区其他城市。根据指数研究院的全国百城住宅价格指数，杭州3月份的样本住宅均价为16600元/平米，在全国仅次于北京、上海和深圳，甚至高出广州。

　　但以“上涨过快”来衡量，杭州似乎并不合标准。根据上述住宅价格指数，杭州3月份的新建住宅价格指数环比和同比涨幅均为0.02%。而国家统计局70大中城市房屋价格指数也显示近一年来杭州的房价上涨落后于大部分二线城市。

　　根据上述三个条件对全国各区域的二线城市的房价数据进行了分析，结果表明在华东地区二线城市中房价涨速最快的应属南京，国家统计局数字，3月份南京的新建商品房价格指数同比增长7.6%，环比增长1.9%，两个数字均领先于其他二线城市。

　　此外，华东地区增速较快的城市还有福州、厦门和南昌，其中前两个城市的住宅均价都在15000元/平米上下，与广州相去不远。

　　华北地区，天津是除北京外唯一房价过万的城市，3月份新建商品房价格指数同比增长4.9%，属华北区次高水平。东北地区，唯一房价过万的城市是大连，且当地房价增速高于沈阳、长春、哈尔滨三个省会城市。

西北地区，乌鲁木齐虽然不是严格意义上的二线城市，但其6.1%的增速和7400余元每平米的均价甚至高于区域中心城市西安，在西北地区属最高水平。

　　华中地区，郑州和长沙房价及增速处于区域较高位置。西南地区则是成都更符合扩容条件，值得一提的是南充的房价增速在整个西南地区领先，但房价基数较低。华南地区，除了广州和深圳两个一线城市外，并无特别符合条件的二线城市。

　　在《近期没有城市向国务院申请房产税试点》一文中援引一位参与房地产税改革研究设计的专家的话称，经过近十年的准备，深圳、杭州、南京、北京、大连等城市征税的技术准备已经比较充分，“现在就等政府下决心”。

　　褒贬不一业界应理性

　　市场再次传闻，官方却再次否认，其实自从上海重庆试点房产税以来，关于扩大房产税试点的传言就一直甚嚣尘上。

　　对于房产税试点，中央政府的态度极为坚决，多次表态要进一步扩大试点范围，特别是在“国五条”遭市场冷遇，20%个税征收在市场上形成助推房价上涨的预期后，看来也只有房产税这一可行的加强调控的措施。

　　但是说到底，其实地方政府对于征收房产税还是有一定抵触情绪，因为向持有环节征收，会对当地楼市造成巨大的冲击，同时买房者观望，也会直接影响开发商的拿地热情，进而影响地方政府的土地财政。

　　其实对于征收房产税，财政部在最开始曾作出如下解释：对个人住房征收房产税，一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平；二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。

　　按许多专家的解读，房产税的开征，只不过是利国利民政策中的一环，是打击炒房，打击投机钻营的一个手段，是保护房地产市场理性、持久发展的重要步骤。

　　如果说得直白一点，征收房产税的现实意义，其实就是要切断房地产市场上投机客的后路。前面紧缩银根，后面开征重税，就是要彻底击倒炒房客、投机商。

　　当然，房产税开征后能否实现这一效果，能否真正利国利民也存在很多疑问，这也是外界褒贬不一的根源所在。

　　诚然争议不断，但有一点需特别指出，房产税绝非抑制房价的“灵丹妙药”，开征房产税国家的经验已经表明，房价依然存在上下波动。

　　而开征房产税之后的收入如何使用，能否真正做到“税收取之于民、用之于民”也是需要考虑的现实问题。

　　此外，由于房产税是一个直接税，虽然是对房产征税，但在房产没有流转的情况下，实质上是对居民收入征税，那么如何避免产生误伤，避免对社会稳定造成不利因素也需深层次的考虑。

　　当然房产税开征一直也存在法理问题，目前房产税是按照试点改革的方式进行，并没有走立法程序，这也是被质疑较多的地方。

　　另外，土地所有制问题也是一直制约房产税开征的最重要因素，但在现行土地制度下，这一局面短期内看不到解决的前景。所以说，对私人没有终身所有权的房产课税，依然存在诸多法律之间的矛盾。

如今看来，房产税试点扩容已是大势所趋，并在短期内肯定有新的城市和具体细则出台，那么如何公正合理实施，尽量减少社会怨言，同时在制度和法理上透明化、公开化，这些都是政府部门和社会大众需要理性考虑的问题。

来源：中国建材网

整理人：刘杰/审批人：李明

2013年4月28日