“房地产市场利益分化加剧，调控难度增大。可以预期，2013年调控的难度加大。”中国社科院副研究员李恩平25在《房地产蓝皮书No.10》发布会上说。

李恩平的另一个身份是该蓝皮书的副主编，多年关注房地产问题。他指出，由于2013年房价仍有较大的上涨压力，因此调控政策应继续坚持遏制投机、投资性需求不动摇，坚持实施限购、限贷、限价、征收利得税等措施，适时扩大房产税试点，以巩固前期调控成果，防止房价大幅度反弹。同时，还应积极探索房地产市场长期平稳健康发展的机制和制度建设。

建议向持有环节征税

“国五条出台后，3月底各省陆续出台相关细则，对房地产市场影响较大。但该措施能否有效推行，能否起到应有的调控效果，还需要进一步细化和其他政策措施的配合。”李恩平说，房价的走势取决于具体的政策措施和政策执行力度。

“如果各地严格执行20%个人所得税政策，我们认为总体房价可能会出现较大幅度的攀升；相反，如政策实施重心转向持有环节税，我们认为总体房价可能保持平稳态势或略有回落。”李恩平说。

他认为，如果严格执行20%所得税政策，在刚性需求的拉动下，二手住房的价格将在原有价位上税负加成，直接推高二手房价，同时，部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求也被迫进入新建住房市场，造成新建住房供需压力，形成需求拉动型的新建住房价格增长。

因此，李恩平预计2013年中期以后，当交易环节的所得税调控效果不理想甚至助涨房价、恶化市场环境时，一些大都市住房持有税政策有望加快实施。其理由在于，“如政策重心转向住房持有税，则将加快存量住房入市供应，缓解供不应求格局，可能促使房价平稳走势或有所回调。”

预计2013年房贷从紧

展望2013年，蓝皮书认为，房地产政策将“稳中趋紧”，房地产投资“稳中略升”，房地产信贷政策继续从紧。蓝皮书还预计，2013年房贷政策不但从紧且区域分化特征将显现。

李恩平表示，考虑到2013年房价仍有较大的上涨压力，调控政策应继续坚持遏制投机、投资性需求不动摇，坚持实施限购、限贷、限价、征收利得税等措施，适时扩大房产税试点，以巩固前期调控成果，防止房价大幅度反弹。同时，还应积极探索房地产市场长期平稳健康发展的机制和制度建设。

蓝皮书建议，因地制宜细化差别化信贷政策，建立稳定房地产市场的长效机制，完善保障性住房按揭贷款配套政策。

值得一提的是，蓝皮书还关注到温州房地产高峰跌落的“典型案例。”蓝皮书指出，温州有几个楼盘遭遇“腰斩”，“其中一个代表是温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场，2010年巅峰时二手房价格接近10万/平方米，现在的成交价有些已经不到5万元/平方米。”

对此，蓝皮书认为，“温州住宅市场房价确实经历了大幅度下跌，但温州房地产市场不会崩盘，而是处于高位均衡，其背后的主因是民资出路问题。”因此，蓝皮书建议关注民资、给予民资战略出路，为民营经济提供良好的成长环境。

来源:上海证券报

整理人：刘杰/审批人：李明

2013年4月26日