不过，纵观这些年北方地区，尤其是京津冀地区的经济新区建设，似乎总体的效果总是差强人意，相对而言，比南方的经济新区建设要落后不少。其中，发展得最不理想的经济新区，就是曹妃甸。自从平地而起的曹妃甸经济新区成立以来，历时十几年，今天恐怕很少有人会将其描述为“成功”。发生在曹妃甸的不成功案例，会不会也发生在雄安新区的身上呢？

一直以来，中国的经济新区的建设遵从着一种“平地造新城”的模式。即政府牵动大规模资本在规划的新区范围内直接造出一座新的城市。这种模式带来的一个最大的优势是政府可以利用行政效力，在短时间内调动大量社会资本，高效完成基础设施的建设。

但问题在于，这种粗放型的模式也会带来各类弊端。其中最大的一个问题在于，投资新区建设的风潮将大大助推地产开发，用于基础建设的大量资本流入房地产相关行业。然而，在大量建设科技园、写字楼、居民区之后，却会出现工程资金后继无力的烂尾情况，即使在建成以后，企业和居民的入住率也十分不理想。

无论是在著名的曹妃甸还是天津滨海新区，大量空置的写字楼前几年还清晰可见。特别是曹妃甸的国际生态城建设，遗留下了不少的烂尾工程。作为十年前河北省的“一号工程”，曹妃甸的开发一度吸引了超过十万人的建设人员来到此地，配合当时的“京津唐”区域规划。但没过几年以后，建设得火热难以为继，当地完全就变成另一番景象。

例如，曹妃甸的滦曹大桥在2010年开工，建设一年便停工，而与之配套的计划投资近十亿的一级公路也烂尾。建设中的科教园以及距离其不远的住宅楼盘之间是大片的荒地、空地。关于曹妃甸的新闻报道当中有一个细节很有意思：这些房子虽然大部分都卖了出去，但实际上的入住率非常低，以至于小区管理员觉得整天“闲得慌”。

这些现实提示着我们，一个新区开发最容易吸引而来的，是房地产投资客，而不是企业，企业不来，实际入住率就会很少，出现鬼城空城的几率会大增。并且，在实际入住人口很低的城市，房地产的去库存周期和交易周期都会非常漫长。这对于房产投资者来说，是一个最坏的消息。

任何新区的建设，不论初期的舆论炒作如何热烈，但长期来看，都面临着成为空城、鬼城的尴尬。尤其是地区资源分布极度不均，并且各个地区长期各自为政，互相看不惯的北方地区，这种危险和隐患就更为巨大。

一旦新区成为空城，或者说实际的企业入住率不理想，那么这意味着开发新区的大量投资将难以短期回本，这会造成债务违约的风险。换言之，新区开发的“建设产能过剩”往往会遗留一个金融的大坑。

以曹妃甸为例，自从2003年成立经济新区以来，头十年原本计划融资5800亿元，但最后实际投入的资金只有一半左右2800亿元，即使如此，当地政府依然被每天一千万的贷款利息压得喘不过气。解决沉重的债务负担，最根本的解决方法是需要有大量企业入驻，尤其是跨国大型企业。

但是，顶着环渤海经济中心的名头，曹妃甸对于企业的吸引力依然有限。例如当年各方都希望吸引日本企业入驻，但是在观望之后，日企依然按兵未动。相对于前景未明的曹妃甸，跨国企业还是更青睐基础建设和营商环境更好的京津两地。

并且，在目前海外企业对华投资逐渐减低，不少民企和外企将工厂迁离中国大陆的情况下，要吸引企业大量入驻一个刚刚开发的经济新区，对曹妃甸来说是一件非常困难的事情。而一个经济新区除了房地产以外没有真正的实体经济，那么这个新区也就等于是一个空壳而已。此外，大兴土木带来的巨大政府债务将使得当地官员焦头烂额，此地也因而成为一个“烫手山芋”。
  至于说曹妃甸的港口发展，由于存在着天津这个竞争对手，因此尽管曹妃甸的港口体量巨大，但是货物只是过境，很难产生当地效益。而天津这样的集研发、制造、货运、仓储、物流的老牌港口距离曹妃甸如此之近，而彼此又是互相看不上的态度，因而很难产生有效的合作。总之，曹妃甸的港口是一个外表大而实体“空”的港口。

至于说钢铁产业，对曹妃甸而言则是更加尴尬的产业布局。近些年，我国钢铁消费的重心已经逐渐从北方向着珠三角与长三角转移，并且钢铁产业本身也是受到去产能、节能减排等等政策影响最大的产业之一。根据新闻报道，首钢京唐公司亏损达到上百亿，首钢的工程建设因此处于停滞状态。假如因此而出现停产欠薪问题，那么对于该地的发展则更为不利。

即使是迁过来的运营业务当中，也存在不少问题。比如迁到曹妃甸著的首钢，厂迁过去了，人迁过去了，但人的户口和生活却是迁不过去。一个首钢的工程师，由于工作原因，不得不在工作时间留守在曹妃甸，但是他如果户口原本就是北京的，实在是毫无理由把户口变成一张几乎没有价值的河北护照。况且这个首钢工程师的家人，朋友都在北京，因此他的实际生活和所占用的社会资源依然留在北京。

这其实也从一个侧面反映出，所谓的经济新区，实际上除了城市建设的困局以及各类产业的配合不合理以外，基础建设和社会资源的落后几乎无解。尤其是在北京周围的地区，有着首都这样一个不容忽视的存在，有着“北京户口”这样一个巨大的诱惑，都不太可能让人能够安心扎根在一座北京周围的新建城市。

雄安的未来，注定是一个依托于京津（主要是北京）的卫星城。它不太能够复制深圳、上海浦东的经验。毕竟，时代不同，雄安新区宣布成立的时候，中国城市化的程度和产业结构已经和20年前有了天渊之别。经济从过去的两位数超高增长率下降到7%以内，并且人口红利耗尽，产业转型还在艰难挣扎的过程当中。与此同时，大城市的资源却几乎饱和。
  而城市化程度越高，凭空建设新城的难度越大，这是常识。中国城市化程度已达到56%，大城市的建设已经非常完善，这与当年深圳、浦东新区成立的时代完全不可同日而语。如今，谁会愿意舍弃一二线城市的户口、工作和优渥的生活，来到一个新建的、概念中的城市扎根呢？综上种种，新区建设的“空城计”带来的一系列危险依然存在，前些年出现在曹妃甸的各种问题，对于新兴的雄安来说，都是一种极富参考价值的前人经验和提醒。

但是，我们依然有充分的理由看好雄安作为一座“功能型城市”在未来的发展。经济问题归根结底市场决定，变量太多难以把握。但仅仅就“疏解首都拥挤”的功能而言，笔者认为雄安会产生比较立竿见影的效果，例如迁移一部分政府部门、事业单位，这是政府内部的事情，只要执行力够强就可以实现。

从这个角度来看，雄安这个城市真正可能存在的机遇，其实是承接首都的“资源溢出效应”。而它之所以能有机会承接这种资源溢出，实则并不是市场决定，而是因为行政命令决定的。但这能否有多年的持续性，还值得我们长期观察。假如这种趋势不能持续，那么很可能未来的结局就是曹妃甸第二。相反，首都的“资源溢出效应”如果能被雄安抓住并且最大化的利用，假以时日，这个新区将很有可能成为与珠三角、长三角的经济新区鼎立的北方“第三极”。

摘自：《建筑论坛》

摘录人：颜薇/审批人：杨秀玲

2017年04月17日