在焦灼、期待、疑虑中，地方版“国五条”实施细则近日集中发布。但是，与之前的严厉预期不同的是，大部分地方政府这次选择“温柔出刀”，细则内容被批“少有实质性内容”、“可行性令人担忧”。经历过一轮轮楼市调控政策的发布、落实，面对在起起伏伏中仍一路上涨的房价，人们不止千万次地问，这次房价究竟会上涨还是下跌？目前似乎又陷入迷局。

　　千呼万唤始出来，近日，“国五条”的另一只“靴子”终于落地。在“国五条”颁布整整一个月后，近20个省市才出台了地方版细则。除了广东是在截止日期前一周交的“作业”，其他省市几乎都扎堆熬到最后两天才交。

　　然而，姗姗来迟的地方版“国五条”细则却低于人们的预期，相关专家表示大多数地方细则基本上都是对“国五条”宏观要求的重申，同时在如何操作20%个人所得税、如何提高二套房贷首付和利率等问题上留下了较大的伸缩空间。

　　地方版细则“温柔”落地

　　此前，中央要求各地方出台“国五条”实施细则，结果各地却以各种方式完成“作业”。一些城市的细则要比国务院的五条政策措施更加浓缩：武汉用一句话回应了中央的政策：“房价增幅低于人均收入增幅”；杭州版的细则全文仅有61个字，被网友戏称堪比一条微博。

　　纵观各地细则，北京的细则从限购、限贷和税收三方面收紧政策，并提出了对京籍单身人士限购第二套住房的要求，堪称史上最严。细则中明确要求，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购一套住房；对已拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。细则在进一步提高二套房首付款比例的同时，加大税收调控的力度，提出在税收方面，能核实房屋原值的，依法严格按个人转让住房所得的20%计征。

　　上海相关细则的亮点则在于对第三套房停贷。细则重申以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，明确对二手房交易严格征收20%个人所得税；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；并严禁发放第三套及以上的购房贷款。

　　相对于北京和上海，地方版的“国五条”细则多数都较为笼统，武汉、济南、石家庄、贵阳、厦门、大连等绝大多数二线城市只划定出房价控制目标，即新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅，未见具体的调控细则，对于二套房首付和贷款利率是否上调、如何征收20%个税等关键问题则避而未谈。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“国五条”细则地方政策落实的程度参差不齐，北京、上海的细则比较严格。“国五条”最核心的4个方面，即20%个人所得税、二套房贷、限购升级、房价控制目标，北京和上海都提到了。其次，广州、深圳、重庆这3个城市也谈到了上述几个方面，但是细则的严厉程度低于北京与上海。其余城市的细则都比较宽松，地方政府态度不端正，很多方面都没有提出来。

　　“各地细则出来之后情况有差异，但总体上看是低于中央‘国五条’要求的，中央制定的‘国五条’像是一根大棒，但是地方细则出来后，感觉是一根大棒轻轻地落下。”杨旭说。

　　房价涨幅低于居民收入增幅是障眼法？

　　中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士邹琳华表示，地方政府既不愿严格实施新政，又不愿意公开“抗命”，所以通过言辞含糊的方式打太极拳。他指出，地方政府缺乏积极性的主要原因可能有三个：一是认为调控政策不符当地市场实际，可能会使市场更加不健康；二是考虑到新老政府交替，对未来政策的真实走向还摸不透，采取适度观望的态度；三是地方政府与房地产市场具有一定的共同利益，本来就对调控房价不积极。

　　记者发现，出台细则的地方城市，大部分都把房价控制目标定为：新建商品住房价格涨幅低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。国家统计局数据显示，2012年全国城镇居民人均总收入为26959元。其中，城镇居民人均可支配收入为24565元，比上年名义增长12.6%。

　　然而房价增幅低于收入增幅的目标，却受到人们的质疑，有网友算了这样一笔账，假设买一套普通房要200万元，而居民人均可支配收入为5万元。以此例计算，如果房价按照年增长10%计算，即增加20万元；人均收入按照年增长11%计算，才不过增长5500元，房价年增长是居民年人均收入的36.4倍。于是乎有网友吐槽：“貌似公平的政策其实很坑爹。”

　　上海师范大学商学院投资与保险系副教授、证券与房地产市场研究者黄建中认为，地方政府提出的控制房价增幅低于收入增幅的规定，并没有真正有意控制房价。他分析说，在房价不断上涨的过程中，某些政府官员可以通过土地财政轻易获得政绩，所以在贯彻中央对楼市调控的政策过程中，如果没有好的制度和激励约束机制，某些地方政府就很难动真格。

　　根据某官方数据粗略估计，政府和银行2012年从房地产获得的收入为47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。虽然这种简单相加的计算方法在业内人士中引起不同观点，但政府从房地产行业中拿走的土地出让金和税费比例偏高已经成为不争的事实。

　　对此黄建中认为，75%比例可能偏高，但一半应该是有的。靠吹大楼市泡沫发展经济，是变相地对国民课税敛财，透支了未来。让地方政府编制调控细则，其实就是让规则的受益者来编制规则。

　　黄建中建议，将房价涨幅跟政府的政绩挂钩可以有效抑制地方房价过快上涨。他解释说，在完善房价统计方法的情况下，对近几年房价涨幅过大的城市设定一个年度房价涨幅目标，如果实际涨幅超过这个目标，则对市长等相关官员采取问责等措施，使房价问责制有可操作的依据。

　　与此同时，在政府政绩考核方面，可效仿上市公司披露年报业绩时单独披露并剔除非经常性损益的做法，要求在各级政府的年度政府工作报告中，披露房地产业对GDP（国内生产总值）的贡献率、土地财政收入及涉及房地产业的税收等情况，并将其在相关政绩中予以剔除，由此切断政府官员政绩与房地产的利益链，促使各级地方政府在楼市调控上动真格。

　　疯狂三月后的冷静四月

　　在刚刚过去的3月，全国房地产市场迎来前所未有的火爆行情。那么地方“国五条”细则出台后，二手房市场又呈怎样的现象呢？

　　4月3日，记者在丰台区房屋登记大厅发现，排队办理过户手续的人较3月明显减少，各大厅的业务受理量也明显下降。一位工作人员告诉记者，办理人员大多在细则执行之前就已完成网签。

　　一般来说，清明节、“五一”小假期都是一年中楼市成交相对比较活跃的时候，但是由于“国五条”各地细则颁布，清明节的楼市显然稍微有一点冷。记者来到北京双井桥附近的房屋中介公司，中介小周告诉记者，这两天来咨询二手房的人明显减少了，而北京整个网签在4月7日前都是暂停的，市场显得相对冷清。

　　小周告诉记者，目前符合“自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房”条件的房源仍有不少。不过卖家觉得自己的房子不用征20%的个人所得税，所以想提高点价格，并不急着出手。因此相对买家来说，卖家更有主动权。

　　“上个月二手房销量上升比较快，这两天市场冷清得多。上个月我卖了好几套房，这个月估计够呛了。”小周说。

　　除了卖家的观望情绪，买家现在也比较冷静。“反正细则也出来了，再看一阵子吧，希望房价会降。”在北京某事业单位的郭先生告诉记者。本来打算买房的他表示暂时不会考虑出手买房了。

　　邹琳华分析，地方版“国五条”细则对实际房价的影响取决于当时当地住房市场的供求状况。目前一线城市住房市场供给本就短缺，北京“国五条”细则里又提出要从严征税，更会增加住房成本，助涨房价。随着房价的上涨和新房的大量入市，大约一年后供求状况会出现一个缓和期，这时“国五条”会起到助跌的作用。

　　杨红旭则表示，现在房地产市场比较冷静，是因为市场预期发生了变化。3月初“国五条”刚出来后，关于20%的个人所得税的政策引发市场强烈反响，人们对政策的预期比较严厉，各地二手房市场出现了抢搭“末班车”的情况，市场严重透支。然而，细则“温柔”落地后，内容远没有预期的严厉，一定程度上安抚了前期恐慌入市的非正常市场情绪。

　　据了解，2013年3月份北京全市二手住宅网签总量达到了43780套，环比上月网签量大幅上涨332.5%，与去年同期的网签量相比大幅上涨了294%。3月份的北京二手住宅网签量创有史以来单月新高。

　　黄建中则认为，房地产市场将出现短暂的观望期。长期来看，在未有新的政策变动前，一手房和二手房市场仍将保持量价平稳的状态。新房市场在房价控制目标的限制下，开发商受限涨令影响，价格也将维持平稳状态，一定程度上必将抑制二手房价格的上涨，整体预期也将保持稳定。

　　不过黄建中也指出，出台调控政策最重要的并不是降低房价，而是为了降低市场预期。目前，市场上存在非理性购房的现象。单纯从居住的角度看，单身或离异后购买第二套住房的人并不多。受政策收紧影响的人群十分有限，调控的最终目的不是打压需求而是降低预期，是要对市场产生巨大的威慑作用。

　　抑制房价需稳定楼市预期

　　对此黄建中认为，提出房价控制目标的初衷之一是稳定楼市预期，进而有效地抑制投资性购房需求。众所周知，楼市的投资性需求量跟房价的预期涨幅密切相关，如果房价预期涨幅远远超过了资金获取成本或其他投资的机会收益率，那就自然会引来大量逐利资金进行购房投资，包括投资二套房乃至多套房。即便是在存在限购政策的情况下，受预期高利润的驱动，也会有人甘心冒违规、违纪的风险弄虚作假。比如，办假离婚、做假证明、找他人挂名购房等“顶风”投资多套房的行为。

　　他分析说，如果人们普遍预期楼市会下跌，不仅会自然消灭楼市投机性购房需求，而且前几年某些人购买的第二套乃至多套住房都会急于出手，加大了市场的供给量，造成楼市供求形势的逆转，因此房价涨幅控制目标宜低，不宜高。如果政府确定的房价涨幅目标较高，比如10%，则不仅无益，而且可能有害，因为其不但不能起到调控楼市的作用，而且会引导民众产生房价会进一步大涨的预期，进而刺激民众的投资性购房需求，给高房价火上浇油，最终导致与政策初衷相悖的结果。

　　黄建中认为，从理论上讲，投资性购房的收益=房价买卖差价+房租收益。目前购买二套房的长期贷款成本为年利率7.26%（5年以上贷款基准利率上浮10%），假设一个投资者购买二套房后用于出租，租金年收益率为2.26%，则在不考虑其他次要费用的情况下，当预期的房价涨幅超过5%（即7.26%-2.26%=5%）时，贷款进行投资性购房就是有利可图的。由此看来，只有将房价预期涨幅控制在5%以下，才能从根本上抑制投资性购房需求，也才可能控制房价。如果民众对房价涨幅的预期超过了10%，则自然会加大二套房乃至以各种方式规避限购的多套房的投资性购房需求，进而导致楼市失控。

　　“目前我国5年期银行存款利率为5%，CPI（消费物价指数）也在5%左右，如果房价预期涨幅超过了5%，那么居民就很容易把购房作为防止通货膨胀的重要渠道，大量的银行长期存款也可能涌向楼市，进而加剧房价上涨。”黄建中说。

黄建中总结说，要稳定房价，有效管理市场预期至关重要。房价的涨幅控制目标设在5%以内，最好为负。目标越低，管理预期和遏制投资性购房的效果才越好，相关的调控政策才可能有效，否则就可能出现适得其反的结果。因为一旦政府这样的权威机构引导民众形成了房价上涨10%以上的一致预期，必然会引发大量的投资性购房需求和自主需求的提前释放，导致楼市失控，最终10%左右的控制目标也未必就能实际完成，由此造成恶性循环，将楼市泡沫越吹越大。

来源:中华建筑报

整理人：刘杰/审批人：李明

时间：2013-4-11