原本规划为绿化、广场用地的海心沙建起了临时建筑；临时建筑转正成为了永久建筑；再通过改造在永久建筑内建设酒店；最终调整整个海心沙控规经营商业项目……备受关注的海心沙很有可能沿着这样的轨迹变身了。

　　记者昨日调查发现，目前海心沙区域控制性详细规划中，海心沙仍然只有绿地道路广场用地、市政用地、对外交通用地四类用地类型，并无商业项目用地。专家表示，控规调整将成为海心沙彻底变身的最后一道关卡。

　　第1步、绿化广场用地建临时建筑

　　海心沙岛原本是珠江的一座孤岛，大潮时全部没入水中，低潮时才露出水面。广州军区得到这块地后，花费大量人力物力围岛填江，之后海心沙才“长大”成为如今的摸样。

　　在珠江新城规划时，因为考虑到珠江新城建筑密度高、人口多，设计者才特意规划了海心沙、花城广场、珠江公园三个整块绿地来平衡，这才使得珠江新城人均公共绿地7.86平方米，接近了国家标准。

　　在2003年珠江新城规划中，海心沙岛规划为公园，两边为绿地，岛中间则规划了一个广场。知情人透露，当时政府征地时，也对外宣称是建设市民广场。

　　广州亚运会开幕式在此召开，原本默默无闻的海心沙才一夜成名。在这之前，该地块交由广州政府进行开发，政府在这里建设了一座大型场馆。按照规划部门的说法，亚运会开幕式时间极为紧张，为了保障开幕式如期举行，来不及考虑赛后永久利用为题，也为了保密需要，只得以临时建筑的形式做出规划行政许可。

　　在绿化、广场用地上建设一座临时建筑，这是海心沙“变身”的第一步。

　　第2步、临时建筑转正成为永久建筑

　　这栋“临时建筑”可不简单，4亿元的造价、钢结构的主体，业内人士一看就知道建设方是奔着永久建筑去的，根本没考虑过拆除。事实上，相关政府部门所考虑的，也一直都是海心沙的“转正”问题。

　　去年7月27日，广州市规委会召开会议。中国工程院院士何镜堂等重量级人士就海心沙规划是否要修改进行了激烈讨论。现场委员的意见分成了两派，包括何镜堂在内的多名建筑规划专家认为，海心沙亚运主场馆建筑已经成了既定事实，况且也是亚运遗产，全拆了太可惜，但它们对现有城市景观的破坏也是显而易见的，希望能拆除现有8块帆屏和主看台部分附属建筑，在提出具体改造措施之前，建议暂缓表决。而时任广州市委常委、常务副市长的苏泽群及部分来自广州市规划局的委员则认为，专家的意见可以先记录下来，待以后具体制定建筑改造方案时参考，但表决还是可以依原计划进行。

　　在现场，苏泽群当时还提出了“三要三不要”原则：要增加园林，绿化面积不能变小；要控制盖楼，建筑总量不能增加；要体现公众性功能，不能变成私人场所。

　　最终，此次审议还是顺利通过，委员以19票全票通过“转正”申请。苏泽群则在现场表示，通过的规划内容是将海心沙看台保留下来，从临时建筑改成永久建筑，未来再做改造方案时还要吸取这次专家们提的意见。

　　看台由临时建筑转正成为永久建筑，这是海心沙“变身”的第二步。

　　第3步、永久建筑改造成酒店

　　将海心沙看台变成永久项目后，如何发挥其经济效应成为了该项目管理运营单位——广州新中轴线公司考虑的首要问题。今年9月在一次对海心沙赛后改造的座谈会上，该公司负责人曾介绍，亚运场馆的设备养护，耗资巨大。仅海心沙去年的养护费已经接近5000万元。仅海心沙和花城广场一年的负债利息就达到1.7亿元，而目前的还债途径是以租赁和物业收入为主，但这远远不够，日后还是得靠经营，寻求一些高质素的、实力强的项目来带动资金。

　　而新中轴公司相关人士也在非正式透露了海心沙改造计划：西区建“亚运公园”，其占地面积达12.4万平方米，包括有看台、舞台、星光大道、喷泉、花海等建筑。目前西区看台室内及地下空间已成功完成招商，广晟集团将承租该区域。把该区域发展成为广州市亚运会纪念观光休闲酒店，具备高端会议、餐饮、休闲等服务功能。中区将成为商演区，演出公司合作。东区则是商业区，占地面积约4.4万平方米，拟进行集中招商，打造集文化、商业、娱乐、购物休闲为一体的商业区。记者发现，按照该方案海心沙三个区域都存在大量商业的痕迹。

　　最近，广州广晟集团发布招标公告称，要投资1.8亿，将海心沙看台改造成一栋52米高的九层观光酒店，在顶层规划还要建设一个露天游泳池。这也意味着海心沙商业改造即将进入实操阶段。

　　永久建筑再改造成酒店和商业项目，这是海心沙“变身”的第三步。

　　第4步、将控规调整为商业用地

　　尽管如此，但昨日记者查询海心沙区域控制性详细规划发现，在规划图中，海心沙仍然只有绿地、道路广场用地、市政用地、对外交通用地四类用地类型。其中拟开发为酒店等商业项目的看台区在规划图上显示为市政用地、道路广场用地，还有一部分则占用了绿地。“绿地和广场用地上如果要建设商业项目，必须要进行控规调整。”广州市规划局工作人员称。

　　这也意味着，海心沙要正式调整规划，改为商业项目用地，尚需公开进行控规调整公示。据记者了解，控规调整有批前公示和批后公示两个环节，两个环节市民均可对规划调整提出建议和意见。

　　据广州城投相关负责人表示，海心沙整体改造方案已经报广州市政府审定，等方案获得通过后，在经规划等相关部门对控规进行审批后，改建将进入实际操作程序。

　　如果控规最终得以调整，这将是海心沙“变身”的第四步，也是最后的一步。

　　专家表示，公共项目一步步变身为商业项目，这样的例子在广州并非没有先例。原来苏联人建的广州体育馆，政府以修地铁的理由炸掉后收回，之后建了锦汉展览中心这一“临时建筑”，如今展览中心正在拆除中，未来这里可能将变成一栋流花区域最高的商业写字楼。